Po analizie uwarunkowań przyrodniczych musimy przejść do najnudniejszej części procesu projektowego – analizy uwarunkowań prawnych. Zanim przystąpimy do projektowania musimy sprawdzić, którędy biegną sieci i jakie ograniczenia nakłada na nas plan miejscowy, czy nasz teren jest objęty jakąś formą ochrony (konserwatorskiej, przyrodniczej) i co znajduje się na sąsiednich działkach.
Wbrew pozorom, dzisiejszy wpis nie dotyczy tylko projektantów. Uwarunkowania prawne warto również sprawdzić, gdy projektujesz własny ogród.
Numer działki
Pełny numer działki przydaje się, gdy będziesz opracowywać projekt budowlany. A ten (jak już wiesz z wpisu o rodzajach projektów) nie zawsze jest potrzebny. Dla porządku jednak podaję, że taką informację można znaleźć na stronie polska.geoportal2.pl.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (zwany potocznie planem miejscowym lub mpzp) określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. A tak po ludzku – plan miejscowy mówi, jakie tereny można zabudować i w jaki sposób, a jakie muszą zostać zachowane. MPZP określa więc sposób użytkowania działki. Jeśli więc planujesz budowę hipermarketu z parkingiem na 1000 samochodów, a Twoja działka leży na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową – zapomnij. Ale też jeśli planujesz uruchomienie przedszkola to plan miejscowy może określić czy jest to możliwe, jaką powierzchnię biologicznie czynną musisz zachować lub ile miejsc parkingowych możesz/musisz stworzyć.
Informację czy Twój teren objęty jest MPZP również znajdziesz na polska.geoportal2.pl.
Użytek gruntowy
Jedną z istotniejszych kwestii, którą musisz sprawdzić na planie miejscowym lub na mapie ewidencyjnej jest określenie użytku gruntowego, czyli sposób użytkowania Twojego terenu. Stosunkowo najmniejszym problemem są grunty zabudowane i zurbanizowane. Problem zaczyna się, gdy masz działkę rolną lub las.
Informację o użytku gruntowym znajdziesz, niespodzianka, na polska.geoportal2.pl.
Uzbrojenie terenu
Brzmi groźnie, ale chodzi po prostu o sieci i przyłącza, które znajdują się nad ziemią, na ziemi lub pod ziemią. Szczególnie istotne są te pod ziemią, bo ich nie widać, a mogą narobić Ci sporo kłopotów.
Dlaczego znajomość uzbrojenia terenu jest taka ważna? W miejscu, gdzie przebiegają sieci, a także w ich strefie ochronnej nie możesz wykonywać pewnych prac, np. fundamentować czy sadzić większych roślin. Tak mówią przepisy, ale też zdrowy rozsądek. Nie chcesz chyba narażać się na wybuch gazu czy zalanie spowodowane uszkodzeniem rury podczas prac ziemnych. Albo ponosić kosztów rozbiórki, gdy kable lub rury ulegną awarii i będą musiały zostać naprawione.
Oczywiście sieci i przyłącza znajdują się nie tylko pod ziemią. Należy uwzględnić również sieci nadziemne. Ma to szczególne znaczenie przy sadzeniu roślinności.
Informację o przebiegu sieci i instalacji również znajdziesz na polska.geoportal2.pl.
Układ komunikacyjny
Czasami potrzebne są również analizy układu komunikacyjnego – gdzie jest chodnik, a gdzie jezdnia. Ma to szczególne znaczenie przy planowaniu wjazdów na posesję.
Informację o lokalizacji chodników i jezdni oraz o ich nawierzchni znajdziesz na polska.geoportal2.pl.
Ochrona konserwatorska
Jeśli planujesz roboty budowlane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków, w otoczeniu obiektu wpisanego do ewidencji zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków czekają Cię kolejne formalności. Przede wszystkim musisz uzyskać zgodę wojewódzkiego konserwatora zabytków. Po drugie, nawet jeśli budujesz coś, co w innych okolicznościach nie wymaga pozwolenia na budowę, a nawet zgłoszenia, to w tym wypadku będzie to konieczne. Dlatego musisz sprawdzić, czy Twoja działka jest objęta ochroną konserwatorską.
Jeżeli Twoja działka objęta jest MPZP znajdziesz tam informacje o zabytkach wpisanych do rejestru i ewidencji, o obszarach chronionych jako park kulturowy czy o strefach ochrony konserwatorskiej. Jeżeli Twoja działka nie jest objęta MPZP zostają nam do sprawdzenia rejestr i ewidencja zabytków.
W przypadku ogrodów historycznych lub terenów znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie zabytków konieczna może być analiza powiązań widokowych.
Tereny cenne przyrodniczo
Jeżeli Twoja działka leży na terenie parku narodowego lub rezerwatu przyrody – zapomnijmy o budowie czegokolwiek. Jeżeli działka leży w otulinie parku narodowego, w parku krajobrazowym, na obszarze chronionego krajobrazu, na obszarze Natura 2000, w zespole przyrodniczo-krajobrazowym lub jeśli na Twoim terenie znajduje się stanowisko dokumentacyjne, użytek ekologiczny lub gatunkowa ochrona roślin, zwierząt i grzybów – musisz stosować się do przepisów określających zasady funkcjonowania tego miejsca. Przy niektórych inwestycjach wymagana jest analiza oddziaływania na środowisko.
Informację o tym, czy Twój teren jest objęty jakąś formą ochrony znajdziesz na polska.geoportal2.pl.
Tereny górnicze
Teren górniczy to przestrzeń objęta przewidywanymi szkodliwymi wpływami robót górniczych zakładu górniczego. Jeśli masz działkę na terenie górniczym możesz być zmuszony do stosowania dodatkowym wzmocnień w konstrukcji budynku. W niektórych przypadkach budowa jakiegokolwiek obiektu budowlanego będzie niemożliwa.
Informację o tym, czy Twoja działka leży na terenie górniczym znajdziesz na midas-app.pgi.gov.pl/ords/r/public/midas/mapa.
Sąsiedzi i sąsiedztwo
Zorientuj się co jest lub co będzie wokół Twojego terenu. I nie mówię tu tylko o ładnych widokach czy miłych sąsiadach, choć oczywiście to też ma duże znaczenie. Sposób użytkowania sąsiednich działek wpływa na Twoje przedsięwzięcie. Dlatego wróć do fragmentu o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz o użytkach gruntowych i sprawdź również sąsiednie działki.
